砸255亿元投资土地云南城投转而对外担保引争议

发布时间: 2019-10-07

  云南城投为做文旅地产,不惜购买大量土地导致现金流为负。土地是云南城投的重要资产,用土地担保、抵押来融资已是云南城投资本运作中的重要一环,但其中的隐忧也着实存在!

  云南城投对此回应称,2018年公司为实现向开发商+运营商的战略转型,为持续提升未来销售收入,加大了对康养、旅游项目及经济发达区域的土地储备投资,是经营活动现金流出现负数的主要原因。

  云南城投2月12日公告显示,公司下属控股子公司昆明欣江合达竞得位于昆明晋宁区晋城镇新街片区1331.28亩土地,成交价格约4.01亿元。

  上述土地属于云南城投拟斥资千亿打造的“晋宁未来城”范畴,包含21宗地块,涉及15宗城镇住宅用地、1宗医卫慈善用地、1宗科教用地、1宗商务金融用地以及3宗混合用地,总土地面积88.75万平方米(1331.28亩)。

  按照规划,晋宁未来城项目将利用郑和文化品牌和环滇池资源禀赋,按照基于大生态、依托大数据、发展大健康大旅游的要求,遵循“产城融合、文旅融合、医养一体、城乡一体”的建设规律,秉承“城、水润城、花满城”的规划目标,实施开发一心(郑和文化心)一轴(水上鲜花风光轴)、一带(黄金海岸环湖带)一路(缤纷环滇路)、2012年2月29日东方航空公司2460航班在北京国际机场三大特色小镇(郑和文化小镇、黄金海岸水乡小镇、国际医疗康养度假小镇)、八大功能板块(水上体育运动、国际百花博览、生态绿色居住、郑和国际论坛、旅游服务、丝路创新产业、湿地科普游览、民族艺术文化)。

  云南城投表示,欣江合达成功竞得标的土地,可以增加公司的土地储备,依托城市住宅综合体、康养医疗及教育运营一体化的商业运营模式,公司可获取本项目未来的开发投资收益。

  1月29日云南城投发布公告称,公司与槐泗镇人民政府于 2019 年 1 月 26 日签订《扬州槐泗项目合作协议书》,拟参与公开竞买361 亩土地(住宅可开发净用地 191 亩,商业可开发净用地 170 亩)。

  据资料介绍,该项目综合容积率 2,定位为集高端度假酒店、文创产业、特色商业步行街、高端智能公寓、生态居住社区为一体的现代化产城景融合新高地。

  协议要求云南城投需在启动区范围内建设五星级酒店约2.5万平方米;需持有约2万平方米街区商业且整体运营五年后方可出售或转让。

  2018 年 12 月 20 日,云南城投以1亿元注册资本设立了全资子公司沧江文旅。 2019 年 1 月 4 日,沧江文旅便通过公开挂牌方式取得位于景洪市的九宗商业用地使用权,成交面积34.42万平米,成交金额3.58亿元。同日,云南城投下属控股子公司云辰置业通过公开挂牌方式取得位于景洪市的三宗商业用地使用权,成交面积13.46万平米、成交金额1.54亿元。

  根据易居智库研究中心统计,2010年1月1日—2019年3月12日,云南城投在全国合计土地1448总土地,总建面1772.68万平米,总占地面积840.86万平米,成交总价225.9亿元。其中144宗在西南,仅少量土地在成都、重庆、凉山等地,剩下100多宗土地集中在云南省境内。

  上述资料还显示,云南城投在昆明官渡、西山区、盘龙、晋宁均有住宅;安宁、景洪,而凉山、重庆等也为住宅用地。

  不少地块除了需要大量土地出让金,还会涉及其他费用的发生。例如在“晋宁未来城”项目上,云南城投必须负责项目用地范围内回迁安置区的建设;扬州槐泗项目土地出让起始价格含征地、拆迁、安置、补偿及土地指标费、高低压杆线迁移等费用。

  云南城投大面积收购土地后也为相关方提供质押。云南城投向中航信托申请融资 6.7 亿元,期限 12 个月,并以持有的东莞云投置业有限公司 100% 股权提供质押担保;东莞云投置业有限公司以位于东莞市麻涌镇华阳村地块(面积 85766.4 平方米)的国有土地使用权提供抵押担保;该公司控股股东云南城投集团提供连带责任保证担保。截止 2019 年 1 月 22 日,云南城投累计取得中航信托发放的 5.5 亿元借款,剩余 1.2 亿元借款将另行发放。

  2018年12月28日云南城投控股股东城投集团取得中国工商银行股份有限公司及其下属子公司发放的贷款 16 亿元, 贷款期限7年,云南城投下属控股子公司宁陕县云海房地产开发有限公司以其持有的790.1亩土地、 杭州云泰购物中心有限公司、名尚银泰城(淄博)商业发展有限公司分别以其自持物业为上述贷款提供抵押担保。

  根据云南城投2月21日公告,截至公告日该公司及控股子公司对外担保总额约为 196.15 亿元(包含公司为控股子公司提供的担保,未包含公司为购房客户提供的阶段性按揭担保和本次担保),占公司最近一期经审 计净资产的 371.43%;该公司对控股子公司提供担保总额约为 138.61 亿元,占公司最近一期经审计净资产的 262.50%。

  不过根据中国证监会发布的《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》,上市公司对外担保应当遵守:“上市公司对外担保总额不得超过最近一个会计年度合并会计报表净资产的50%。不得直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供债务担保。上市公司对外担保必须要求对方提供反担保,且反担保的提供方应当具有实际承担能力……”目前看来上述担保比例较大。

  云南城投2月12日公告称,截至公告披露日,公司为省城投集团提供担保余额为 32 亿元(含本次担保),省城投集团为公司提供担保余额约为 334.4 亿元。央视大风车是几点,观点认为,与2017年年度报告披露的合并归母净资产52.81亿元相比,占比已经达到60.59%,就已显著高于最近一个会计年度合并会计报表净资产的50%,除此还有向旗下子公司和商品房承购人提供的对外担保余额。

  “据云南城投2018年半年报披露,截至2018年6月30日,公司担保总额为189.63亿元,其中对内担保金额为106.05亿元,对外担保金额为83.58亿元,占2017年底合并归母净资产之比为158.27%,超标了108.27个百分点,相对2017年底占比有所增长。在担保总额中,“直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额”为57.18亿元,也与同期披露的‘为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额 ’完全相等。”

  然而云南城投表示,公司及控股子公司对外担保额度主要分为三种情况:一是对集团公司的担保,远小于集团公司为公司提供的担保,且集团公司提供了反担保,不影响公司的偿债能力;二是对子公司的担保,属于增信措施,即在子公司资产抵押基础上提供额外保证,该部分担保风险由子公司开发资产作为还款保证,对公司偿债能力影响不大;三是对参股公司的担保,基本是由各参股股东按比例提供担保,被投资单位将借款用于项目开发,形成的资产作为偿还借款的第一保证,还款来源可靠,不存在偿债风险。

  仅梳理云南城投历年的担保公告发现,从2017年12月31日到2019年2月12日,在一年多的时间内,云南城投的担保总额出现了显著的增长。

  另外,云南城投拟为其下属参股公司青岛蔚蓝天地置业有限公司、云南城投华商之家投资开发有限公司、云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司、云南万科城投房地产有限公司、云南招商城投房地产有限公司、云南华侨城实业有限公司、云南中海城投房地产开发有限公司、鞍山市云投高铁新城置业有限公司、云南金澜湄国际旅游投资 开发有限公司、云南万城百年投资开发有限公司、重庆城海实业发展有限公司、大理满江康旅 投资有限公司12家公司按照持股比例提供借款。同时拟为下属参股公司云南温泉山谷康养度假运营开发(集团)有限公司按照持股比例提供借款。


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